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安い物件である理由は再利用しにくいから

建物はその敷地の広さによって建物の規模(床面積)や用途(住宅、店舗など)が制限されます。

しかし一昔前では建築基準法の運用に関しての認識が今よりも緩く、その制限を無視して建てられている住宅も少なくありません。

そのため現在、建っている建物と同規模の建物が建築できない恐れがあります。

一般的な広さの住宅と同規模の住宅が建築可能であれば問題ありませんが、一般的な住宅と比べて小さな住宅しか建たないと価格に影響します。



たとえば、良好な住環境を維持しようと、建ぺい率(各階の床面積の土地に対する比率)を40%、容積率(延床面積の土地に対する比率)を80%と設定している地域で住宅を建てたとします。

この地域では20坪の土地があった場合、各階の最大床面積が6坪、延床面積12坪の住宅しか建てられません。

玄関や廊下、階段のスペースを考慮すると、この土地に建てられるのはせいぜい2階建ての1LDKです。

階段スペースを除くと床面積は45平米程度の建物しか建てられないのです。



この様な狭小地は、隣家が購入するなどの特別な事情がない限り、相場よりも安い価格でしか売却できません。

相続登記や固定資産税、解体費用などを考えるとマイナスとなってしまう不動産もあるのです。

マイナス収支になってしまう空き家を売却する際、空き家をメンテナンスしたり価値を上げて売却するという方法もあります

空き家のメンテナンスをする場合は費用対効果を最重要視しましょう。

メンテナンスやリフォームによっては見違えるほどに印象は変わりますので物件の価値は上がります。

また当たり前の話ですが費用を抑えれば、売却で費用分を賄うことができます。

ここではリフォームやリノベーション会社に相談・見積をすることになりますが決して〈近いから〉、〈看板を出したり広告宣伝をしているから〉という理由だけで決めないで下さい。

空き家を「リフォームしたい」企業は数多ありますが、空き家所有者を真に満足させられるほどの「リフォームができる」企業は実は1%にも満たず驚くほど少ないのが現状です。

安易に会社を決めてしまうとずさんな工事でお金を出すのみで何の価値も生まない場合があります。

リフォームの失敗に関しては【別カテゴリ リフォームで空き家活用】等を参照下さい。

勿論まっとうに空き家案件に対応している業者ありますが、自社の利益にさえなれば良いと考えている業者が非常に多くあります。

グレーどころかクロの業者も多いのです。

そのため不動産の専門家はシビアに選ぶことが必要です。

この選択を間違うと活用の成否は大きく変わりますので注意が必要です。


【あなたの空き家問題】著上田真一様より索引



空き家に関する様々な問題や対応に関する第三者の専門家による相談窓口として、『全国不動産相談センター』をご紹介します。

全国不動産相談センター』はリフォーム業者や解体業者、不動産業者ではありません。

主に不動産にまつわる相談事に対応してくれますが、空き家活用を考えている人や空き家の対応や処分に迷われている人も多く活用されている公平中立な相談窓口です。

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〈売り手の業者〉ではないので空き家所有者の目線で専門家が相談に対応してくれます。

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