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空き家賃貸活用 失敗事例 埼玉

山梨県に住むCさんは、両親が住んでいた埼玉県の空き家を相続しました。

放っておいてはもったいないと、賃貸戸建として活用することにしました。

しかし、築年数も古く、何年も空き家になっていたため、人に貸す前に一通り修理を行うことになりました。



相談した不動産会社の提案で畳、ふすま、クロスの貼替え、水回り設備(キッチン、バス、トイレ、洗面台)も交換、総工事費は250万円となりました。

築年数が経っていることもあり、家賃は周辺相場よりも2割ほど安く設定しました。

賃料が割安で駅から徒歩圏内ということから、すぐに借りたい人が見つかりました。

不動産会社が作成した契約書で賃貸借契約を結び、借主の若夫婦も喜んでくれました。



問題が起きたのは契約してから1年半後のことでした。

入居している夫婦から「お湯が出ない」と連絡があったのです。

ガス会社が調べたところ、給湯器が古く交換が必要とのこと。

不動産会社から給湯器の交換はオーナー負担と言われ、Cさんはおよそ15万円の修理費を払いました。



それから更に4ヶ月後、今度は1階リビングの壁と2階の天井で雨漏りが発生したのです。

Cさんは「古い家だと伝えているし、その分家賃は安くしているのだから修理は借主の負担で」とつたえたところ、入居者から「修理は貸主の責任。雨漏りしている家なら割安な家賃だろうと入居なんてしなかった」と言われてしまったのです。

Cさんは仕方なく屋根と外壁の修理も負担しました。

建設会社の話では、雨漏り箇所の特定は難しいため、原因と思われる箇所を確かめながら修繕していくことが、屋根の瓦を交換し、外壁を塗装するしかないとのこと。

Cさんはこれ以上のトラブルは嫌だと外壁と屋根を全部直すことにしました。

その費用はおよそ150万円。

結局Cさんは想定していた250万円よりも165万円多い、総額415万円もの投資をする羽目になってしまったのです。

更に当初、入居者に費用負担を求めてしまったことから「もう信用できない」とその夫婦は退去してしまいました。

不動産会社からは「次の入居者が入る前に雨漏り跡があるクロスは交換したほうがいい」と言われていますが、これ以上の出費は避けたいとCさんは腰が重たいままでいます。

(事例【あなたの空き家問題】著上田真一様より索引)



貸主と借主の間で賃貸借契約を交わす前に、細かな修繕などに関しての責任所在をはっきりと取り決めしていなかったために起こったトラブルです。

空き家の賃貸活用は新築物件と違い、築年数が30年超の物件がほとんどです。

そういった物件ではいつ、なにが起こるかわかりませんので細かな取り決めをしておかないと、その都度ごとに借主とトラブルになり出費がかさみます。

入居者が決まる前に細かな責任区分をはっきりとさせて、ある程度自由にリフォームをすることができる「カスタマイズ賃貸」として賃貸提供をすることも一つの手です。



また、一戸建て空き家の一括借上(サブリース)にだすというのもという手段も悪くないでしょう。

一括借上げとは、賃貸管理会社が空き家所有者の物件を借上げ、賃料を一定保証するシステムです。

この際の入居者募集や賃貸物件の管理業務は賃貸管理会社が行います。

サブリースなので賃料保証となっているので賃貸経営に不安のある人は一括借上を有効活用するのも良いでしょう。



空き家は借りたい人に貸せる状態にまで出費が必要になることがほとんどですが資金の支払いの際に「どれだけ修繕しなければいけないのだろう」と不安を抱える方が多い様です。

信用のある不動産会社を介してですが、〈空き家活用計画ローン〉というものが今はあります。



空き家活用計画ローン〉を有効活用し、一括借上をすることで無出資かつ安定的な家賃収入を見込むことができます。

「実家を手放したくないので賃貸したいけど、どうしたら良いかわからない」

「賃貸経営が不安で仕方ない」

「賃貸につきまとう面倒事は嫌だ」

という方は情報収集することをおすすめします。



しかし、相談する不動産会社を間違ってはいけません。

不動産業界はグレーな業者が非常に多いのも事実です。

相談相手を間違うと高い工事費を計上してローンを組ませて、後の管理はずさんというケースもあります。

過去の施工例やシミュレーションを見て、適切な管理も行ってくれる会社を選びましょう。



工事がずさんでも、管理が不適切でも、宣伝活動が弱くても、どれか一つでも事欠くとこの無出資での安定家賃収入は成り立ちませんので業者選びは非常に重要なポイントです。

近いからという理由だけで空き家活用を依頼することは避けましょう。



空き家に関する様々な問題や対応に関する第三者の専門家による相談窓口として、『全国不動産相談センター』をご紹介します。

全国不動産相談センター』はリフォーム業者や解体業者、不動産業者ではありません。

主に不動産にまつわる相談事に対応してくれますが、空き家活用を考えている人や空き家の対応や処分に迷われている人も多く活用されている公平中立な相談窓口です。

空き家に関連する解体・売買・相続・賃貸・維持管理・遺品整理など様々な相談対応を行っています。

〈売り手の業者〉ではないので空き家所有者の目線で専門家が相談に対応してくれます。

空き家の対応のセカンドオピニオンとしても活用してみるのも良いと思います。



また、必要の際は全国の信頼のおける優秀かつ優良な専門家や専門業者も紹介してくれます。

空き家が社会問題になってから相談実績も多く、沢山の相談対応もしている様です。

相談料も無料なので、気軽に相談してみると良いと思います。

『全国不動産相談センター』への問合せはこちらから
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