空き家 活用 失敗事例のTOPに戻る

墨田区 土地活用 失敗事例

更地の土地があっても土地活用をしない方がいいというパターンもあります。

安易な土地活用をしたために健全な資産価値を減らしてしまう事があります。


駅から20分程の場所に300坪の更地があり土地価格から算出して計算上の資産額は2億4000万円でした。

こうした土地オーナーのところには不動産会社やハウスメーカーが

相続税対策のためにアパートかマンションを建てましょう

と連日の様に訪れます。

更地に賃貸物件を建てると更地は〈貸家建付地〉となり相続税は減額されます。

しかも更地のままでは何の収入もなく、固定資産税がかかるだけですから土地オーナーは

何とか土地を有効活用したい

と考えるのは当然です。

そして不動産業者の話に乗ってアパートを建てたとします。

総建築費用は1億4400万円です。

この時点で表面上の資産額は合計で3億8400万円です。


この周辺の賃料相場では毎月144万円で年間1728万円の収入が見込めます。

計算上は建設投資額に対する利回りは約12%なので投資としては成功にみえます。





別の側面からこの事例を見ていきます。

不動産鑑定士が収益物件の価格算定する時に使われる手法に〈収益還元法〉があります。

これは物件から得られる純収益から物件価格を算出する方法です。

近隣エリアでは表面利回りが8%でなければ売れません。

年間家賃収入の1728万円÷8%で売却金額は2億1600万円となります。

これはアパートを建てた後の土地と建物を合計した価格(資産価値)です。



ここでは土地と建物の合計資産総額が3億8400万円なければ意味がありませんが、アパートを建ててしまったために資産価値が2億1600万円になり1億6800万円目減りしました。

加えて上記の計算は郊外にも関わらず常に満室経営になっている前提です。

現実問題、駅から徒歩20分のアパートの入居者の市場性は低いと予想されます。

そして建設費用は相続税対策として全額借入の場合が多いので返済負担も大きいです。



それだけではなく新たな問題がいくつも起こります。

建物部分には固定資産税の負担が生まれます。
その上、金利上昇リスクと空室リスクにいつも怯えなければいけません。

またこの相続人がアパートを相続する頃、老朽化に伴う空室リスクとの戦いが本番を迎え、苦しむことになります。

土地オーナーが実行しようとしている有効活用は本当に安全・確実という確信があるかということです。
当初期待していた収益を確保し続けることが出来るかどうかが判断基準になります。

その判断によっては「何もしない」という選択肢も今後は重要になります。


安易な土地活用をすると資産額を目減りさせてリスクに日々怯えることになるかもしれません。

売り手の話以外にも第三者の専門家の話に1度耳を傾けてみた方が良いでしょう。



この記事では〈あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい! 船井財産コンサルタンツ〉から一部抜粋引用しました

土地活用はリスクもあるため注意してください。

不動産会社は不動産や建設工事などを売らなければ商売にならないため、どうしても「売るためのアドバイス」になりがちです。

土地活用の相談は、利害関係のない、公平中立な立場の第三者の専門家による相談窓口があるので、そうしたところに相談してみると良いでしょう。

「第三者の専門家による相談窓口」として、『全国不動産相談センター』をご紹介します。

「全国不動産相談センター」は不動産会社ではありません。

これから土地活用を考えている人、すでに土地活用している人のための公平中立な相談窓口です。

土地活用の相談、不動産売却の相談、空き家・古民家の相談、相続の相談などを行っていま
す。

「売り手」ではないため、消費者目線で専門家が相談にのってくれます。

土地活用の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

「全国不動産相談センター」への問い合わせはこちら
関連コンテンツ

賃貸アパート 土地活用 評判

アパートを建築して賃貸物件として提供する方法は土地活用としてはオーソドックスなやり方です。 不動産投資関連の書籍も蔓延しています。 土地活用や不動産投資として賃貸アパートの建設を検討してい・・・

さいたま市 土地活用 失敗事例

金利の予想を甘く見て賃貸アパート経営を失敗してしまったKさんの事例です。 Kさんは不動産業者に有効な土地活用をした方がいいと提案されました。 「毎月の現金収入が得られるならば」という考えの・・・

愛知県 土地活用 失敗事例

愛知県岡崎市の農地土地オーナーのNさんの事例です。 Nさんの土地は愛知県岡崎市のJR駅から徒歩15分の農地がありました。 とあるハウスメーカーの営業マンが土地オーナーであるNさんに20代単・・・

浦和 土地活用 失敗事例

アパート建設を勧めてくる住宅メーカーの収支計画書の内容がずさんで土地活用で建てたアパートと土地もろとも安い金額で売却してしまったIさんの事例です。 ある住宅メーカーの営業マンが土地持ちのIさんの・・・

大阪市住吉区 土地活用 失敗事例

土地活用で誤った選択してしまい収益率の低い不動産を所有してしまったYさんの事例です。 住吉区のメインストリートに面したに200坪の土地を持っていたYさん。 ある時に不動産会社から「賃貸マン・・・

世田谷区 土地活用 失敗事例

両親が他界して実家を相続したEさんの土地活用失敗事例です。 Eさん家は世田谷区内で大通りから一本奥に入った場所にありました。 家屋は古いながらも修繕を繰り返して先祖代々その土地で住んできま・・・