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世田谷区 土地活用 失敗事例

両親が他界して実家を相続したEさんの土地活用失敗事例です。

Eさん家は世田谷区内で大通りから一本奥に入った場所にありました。

家屋は古いながらも修繕を繰り返して先祖代々その土地で住んできました。

Eさんは大阪で飲食業を営んでおり大阪に家も購入していたため相続された実家をどうするか悩んでいました。

そんな中、Eさんは不動産業者を数あたって相談をする中で、土地活用として賃貸マンションを建築する話を聞きました。

実家に戻り住む事を選択肢に入れていなかったEさんは譲り受けた土地を有効活用出来て現金収入が入るならば良いと判断し信頼出来そうな不動産業者を選び打合せに入りました。

打合せ当日に収益グラフやリスク管理等について説明されましたが、事前に不動産の知識を入れていたEさんは相続された土地の立地が賃貸マンションとして好立地だという事を知っていたため気にも留めていませんでした。

マンションが完成して管理会社に入居者募集も依頼した所、Eさんの予想通りに空室はすぐに埋まりました。

賃貸マンション経営を始め3年は順風満帆の様に見えたEさんの土地活用でしたが暫くしてから陰りが見えてきました。

月々の賃貸マンションの収入が3年を超えてきたタイミングで徐々に減ってきました。

試算したところもう2部屋空室が発生するとマイナスに入るという段階で、焦りが大きくなりました。

「競合の賃料も分析した上で家賃設定したはず」
「立地も悪くないはず」

Eさんはそう言い聞かせながら、お店の休みを取って世田谷のマンションに戻り現場調査をしました。

そして建てたマンションから5キロ位の所を歩いているとチラシを配られてEさんは驚きました。

Eさんの賃貸マンションの家賃は2LDKで13万円の設定していました。

チラシには
「私鉄駅から徒歩10分で2LDKのマンションが頭金無しで購入可能
「賃貸マンションにお住まいの方は現在の家賃と比較してみて下さい!」

と書いてありました。
Eさんはその時の金利で調べて毎月の返済額を算出すると11万4千円でした。

周辺で似たような賃貸マンションの平均賃料は13万8千円でした。

Eさんは競合は同業の賃貸マンションだけという考えだったのでまさか分譲マンションの毎月返済額が賃貸を下回るとは考えていませんでした。

泣く泣く家賃を引き下げる事で低下し続ける空室率に歯止めをかけることが出来ましたがEさんの毎月の収支をプラスに戻すことは当初よりもかなり難しくなり現在では売却を考えています。

都内では賃貸マンション経営者にとって分譲マンションが競合に加わり競争が激化しました。

安易な土地活用はせず、まずは〈売り手〉ではなく〈第三者〉の土地活用の専門家の意見を聞きましょう。

客観的な分析を行ってくれて失敗する確率は下がります。

土地活用はリスクもあるため注意してください。

不動産会社は不動産や建設工事などを売らなければ商売にならないため、どうしても「売るためのアドバイス」になりがちです。

土地活用の相談は、利害関係のない、公平中立な立場の第三者の専門家による相談窓口があるので、そうしたところに相談してみると良いでしょう。

「第三者の専門家による相談窓口」として、『全国不動産相談センター』をご紹介します。

「全国不動産相談センター」は不動産会社ではありません。

これから土地活用を考えている人、すでに土地活用している人のための公平中立な相談窓口です。

土地活用の相談、不動産売却の相談、空き家・古民家の相談、相続の相談などを行っていま
す。

「売り手」ではないため、消費者目線で専門家が相談にのってくれます。

土地活用の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

「全国不動産相談センター」への問い合わせはこちら
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