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賃貸アパート 土地活用 評判

アパートを建築して賃貸物件として提供する方法は土地活用としてはオーソドックスなやり方です。

不動産投資関連の書籍も蔓延しています。

土地活用や不動産投資として賃貸アパートの建設を検討している方々は口を揃えて

「やっている人を知っている」
「本でしっかりと勉強した」
「業者の営業の方が誠実で信頼出来る」
「収益シミュレーションが魅力的」
「あの場所は立地が良いから空室はないだろう」

と言っているのを良く耳にしますが安易な気持ちで着手する事は避けましょう。

確かに賃貸アパート経営で収入を得ている人は珍しくはありませんが、市場分析や指標分析を見誤ってしまうと逆に手持ちの資産を食いつぶしていく可能性もあります。


まずは賃貸アパート経営のメリットとデメリットをご紹介します。



メリット

少額の資金からでも始められる

最初は木造2階建てなどの低コストの物件から始められる



毎月の家賃収入を得ることが出来る

シンプルですが修繕費や税金、ローン返済額の支出を家賃収入が上回れば毎月の現金収入を確保することが出来ます。



相続税対策になる

相続される現金を原資にアパート建築に活用すれば税金対策になります。

土地評価額に関してもアパート建築をする事で家賃収入を得ながら評価額を下げることも可能です。



生命保険としても活用出来る

不動産購入時の融資を受ける際には〈団体信用生命保険〉(通称:団信)に加入します。

ローンの返済中で死亡した場合、ローンは保険金から返済されてなくなります。
そして妻や近親者に物件が残され無借金で毎月の家賃収入を得ることが出来ます。




デメリット

資産を目減りさせる厄介者にもなり得る

市場分析や指標分析を怠り家賃収入を支出が上回れば毎月あなたの貯金を食いつぶしていくかもしれません。



換金流動性が低い

購入した物件が負債を産んだとしても、次の物件オーナーがすぐに見つかるとは限りません。



綿密な分析が必要不可欠

この事項はデメリットではないかもしれません。
自己責任で不動産投資を始められるのであれば、指標分析や市場分析は至極当たり前だとは思いますが手間暇を考えてあえて書きました。

税金、返済額、他経費、金利リスク、空室リスク、家賃滞納リスク、競合分析、相場、立地etc…

これら全てをしっかりと分析して、どんな物件にして家賃をいくらに設定するのかを綿密に決めましょう。

「勢いだけで始めた」
「営業マンの収益分析が答えだ!」

という人は高確率で賃貸アパート経営に失敗しています。

時間をかけて分析しましょう。



【評判】

続いて賃貸アパート経営をされている方々から教えてもらった話を幾つかご紹介します。


家賃収入が個人年金代わりになってくれるので安心



・競争が激しくなってきた。最近の競合は同業の賃貸アパート業だけではない。

家賃の安い分譲マンションもどんどん出てきたので、空室リスクに日々怯えている。



・亡くなった主人が始めた不動産投資。
まだ子供が小さくて働けない私たち母子家庭には毎月の家賃収入は非常にありがたい。

主人の残してくれた贈り物です。



アパートを建てさせる事を目的とする業者が沢山いることが分かった。

収支計画書を見ても空室リスクも甘く設定して金利リスクも加味されていないずさんな計画書を持ってきた。

今思うとパッと見の利回りを高くして私の気を引くために作ったのだろうと思う。

オーナーの利益を真に考える人とやらないと食い物にされるだけだ。



・物件の将来性が見えなくなってきたら出口戦略として売却してまた次の物件を購入する。

出口戦略までのストーリーを描いてやれば別に怖くない。

毎月の収入も得られるし私は始めて良かったと思う。



・最初に自分ひとりで始めると、かなり痛い目に遭うと思う。



・今はギリギリ収益が出ているから良いが、実は金利が上がればすぐにマイナスに転落する事が分かった。
いつ金利が上がるか毎日怖い。



管理会社の仕事がかなりずさんで廊下にゴミも落ちている。入居者の募集を依頼してもなかなか反応が見られない。

管理会社が本当に仕事をしているのかかなり不安。




【まとめ】
賃貸アパート経営による評判は深く広く紹介しきれません。

奥が深く賃貸アパート市場も生き物と同様に刻一刻と変わってきています。

やはり断言出来るのが専門家や玄人でない限り、個人の判断だけで着手するのは絶対にやめた方がいいでしょう。

成功している人も多くいる反面で失敗している人もかなり多いのが現実です。

皆やっているからといって安易に始めると人生の歯車を大きく狂わせるかもしれません。

業者の言うことだけを聞いて信頼してしまうと危ないので、必ず始める際には誠実な第三者の専門家に分析を手伝ってもらう事をおすすめします。

土地活用はリスクもあるため注意してください。

不動産会社は不動産や建設工事などを売らなければ商売にならないため、どうしても「売るためのアドバイス」になりがちです。

土地活用の相談は、利害関係のない、公平中立な立場の第三者の専門家による相談窓口があるので、そうしたところに相談してみると良いでしょう。

「第三者の専門家による相談窓口」として、『全国不動産相談センター』をご紹介します。

「全国不動産相談センター」は不動産会社ではありません。

これから土地活用を考えている人、すでに土地活用している人のための公平中立な相談窓口です。

土地活用の相談、不動産売却の相談、空き家・古民家の相談、相続の相談などを行っていま
す。

「売り手」ではないため、消費者目線で専門家が相談にのってくれます。

土地活用の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

「全国不動産相談センター」への問い合わせはこちら
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